弁護士による離婚相談

住宅ローンが残っている不動産の財産分与に関する法律問題では、その住宅、ローンなど、またその財産分与の問題が考えられます。

法律的に考えて住宅ローンの問題を考えるとその法律上の意味合いにおけるローンが問題とされそれがどのようにして解釈されているのかを考える必要があります。法律上におけるローンは、住宅や、その他のものを購入する際に必要となる資源をえるための方法ですがそれには財産をきめる民法や訴訟法、財産に関係するいろいろな特別法が問題になります。

住宅ローンを問題としている法律には、その貸付を行う人がいますから、銀行や、他のローンを扱う商店が問題となることになります。住宅ローンの問題を民法や、訴訟法的に考えると、そのいろいろな訴訟物の法律関係が出現してその解消を図るための方法を考える必要があります。

法律問題における不動産をどのようにして扱うかは、その不動産における訴訟上の問題になりますが、不動産は個々の不動産に関する法律に関係していることになりますから、その問題をいろいろな法律から考える必要があります。

法律問題としての住宅ローンはまた、国の経済的な問題になりますから、そのような問題を解消するために種々の法律上の問題を考える必要があります。住宅ローンは国の土地政策として生まれた、住宅購入の方法ですが、土地を買うために必要となる制度として他のいろいろな制度と関係しています。

購入した住宅は、財産として考えられ、相続や、財産分与の対象となります。財産としての土地などの不動産は、その相続財産としての意味合いから財産分与の問題になります。財産分与はその法律によって決まっていますが、それを財産を分与する方法として考え、それを他の不動産を分割するための方法などとともに不動産の財産分与之問題を考えます。

不動産を分割する方法

不動産を分割する方法は、不動産登記や、不動産を扱う民法の条文などによって決まっています。それには各種の権利が付随することがあり、たくさんの問題を持つことになります。所有権の問題などは財産分与のときにも問題となりますが、その際財産を分与する方法としてその所有権を移動するなどによって不動産の価値の権利の移動を考えますが、ほかにも不動産の売買に関する問題にはいろいろな問題が関係していてその問題を解消する必要があります。

不動産を分割する際にその所有者をきめて、その分割をしますが、その際、所有権を移動するなどの方法によってその不動産の権利を移動して、分与します。不動産を分割することによってはその所有者が問題になるということになりますが、それには所有権を分割する、譲渡するというようなことが問題となり、不動産に関係する所有権の所有者を考えるということが必要になります。

不動産に住宅ローンがある場合

不動産に住宅ローンなどがあると、その所有者はどうなるのでしょうか？不動産には財産分与に関係した資産価値があるわけですが、住宅ローンの未払いなどがあることによってその支払いが問題になります。

不動産に付随したローンなどは不動産の価値を落とし、財産分与のための分割財産に関係しています。財産分与ではその所有権をえるために各種の方法をとってその所有権の移動をするという交渉をしています。

財産分与における所有者の移動は、その所有に付随した財産ですが、その財産を移動するためにそれに付随した債権の移動も考えられます。

不動産にはいろいろな方法で作られた資産が付随することになりますが、その資産を種々の債権などの方法によってその土地などの不動産に付随した権利として形成していることになります。不動産などに付随した権利としての債権が、住宅ローンなどの形で不動産を分割して購入する際に必要となる費用の支払いに当てていますが、それは債権などの形で付随したもので、不動産などの価値あるものを他の友好な形で利用するために必要となる権利の形成です。

そのため、その債権などが付随した土地などの商品を移動する際には、その土地を取引する方法によってそれを分割あるいは一括して譲渡するのなどの方法が捉えるわけです。不動産などの財産を分与する際には、その権利の移動が問題になりますが、その譲渡をするための方法として他の相続や、財産の分与などによって作られる財産は、その取引の方法によっても同様で不動産の分与の際にも同様に考えられることになります。

アンダーローンの場合

アンダーローン、すなわち、不動産の時価よりも住宅ローンの残ローン額の方が低い場合は、

①不動産を売却してその売却金を分ける方法、

②夫婦の一方が不動産の所有権を取得し、他方に対して代償金を支払う方法

のいずれかの財産分与が考えられます。

①の場合は、原則として、不動産の売却金から住宅ローン残額・仲介手数料・印紙代等の売却に伴い支出した諸費用を差し引いた残金を２分の１ずつ分けることになります。

②の場合は、不動産の時価から別居時（又は離婚時）の残ローン額を差し引いた残額（以下「残額」といいます）が不動産の価値と考えられますので、不動産を取得することになった方（Ａ）は、他方（Ｂ）に対し、原則として、残額の２分の１を代償金として支払う必要があります。

また、②は、別居後（又は離婚後）の住宅ローンを全てＡが支払うことを前提とする財産分与の方法です。

そのため、住宅ローンの名義人（債務者）がＢになっている場合、適宜の方法により、Ａが別居後（離婚後）の住宅ローンを返済していく必要があります。

オーバーローンの場合

オーバーローン、すなわち、不動産の時価よりも住宅ローンの残ローン額の方が高い場合は、

不動産を売却しても住宅ローン債務が残ってしまい、それを一括返済しなければならなくなりますので、通常売却する方法での財産分与は困難な場合が多いです。

そのため、財産分与の方法としては、夫婦の一方（Ａ）が不動産を取得し、その者（Ａ）が別居後（離婚後）の住宅ローンも返済していくことになります。

ただ、その場合、別居時（又は離婚時）の残ローン額から不動産時価を差し引いた残額相当の負債（マイナスの共有財産）をＡが引き受けたことになる一方で、不動産を取得しなかった方（Ｂ）は住宅ローン債務の負担を免れたことになります。

そのため、この場合、不動産以外のプラスの共有財産（預貯金等）の財産分与において、別居時（又は離婚時）の残ローン額から不動産時価を差し引いた金額を、ＢよりもＡに多く配分する必要があります。

不動産以外のプラスの共有財産が何もない場合、

①債務の半分だけをＢに負担させることは酷であること、

②財産分与とはプラス財産がある場合にそれを分ける手続きであることから、

裁判所は「債務だけをＢに負担させること」に消極的です。

寺尾　浩（てらお　ひろし）

平成４年３月　一橋大学法学部卒業

平成９年　　　司法試験合格（５２期）

離婚交渉は当事者にとって精神的につらい作業です。

また離婚は、過去を断ち切って新たな人生の一歩を踏み出す行為ですから、いつまでも過去（離婚交渉）に時間をとられるのは両当事者にとって得策ではありません。そのため、私は離婚問題を早期に解決することを重視しています。

問題を解決する方法は一つしかありません。それは行動を起こすことです。１人で悩んでいても、同じ考えが頭の中をぐるぐるするだけで、何の解決にもなりません。思い切って専門家にご相談ください。

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